Responsabilité pour faute de l'agent immobilier : quand l'agence ne vérifie pas la situation financière du locataire, elle doit dédommager le propriétaire

L'agence immobilière doit faire le nécessaire pour vérifier la situation financière et la solvabilité des locataires : le propriétaire est en droit d'attendre que l'agence réalise des vérifications pour limiter les risques de loyers impayés.

En tant que propriétaire d'un bien immobilier (appartement, maison,...) vous avez fait appel à une agence immobilière pour chercher un locataire, et gérer la location du bien ?

Faire appel à un professionnel pour assurer la gestion locative a un coût non négligeable, et en contrepartie, le propriétaire est en droit d'attendre une prestation professionnelle, des compétences, et une certaine sécurité juridique.

En France, la question des loyers impayés est épineuse, les propriétaires doivent donc trouver des solutions pour limiter au maximum le risque d'impayés.

C'est aussi l'intérêt de faire appel à une agence : avoir un professionnel qui filtre les dossiers, être rassuré.

Certaines agences abusent clairement des vérifications, rendant presque impossible la location même pour de bons profils (travailleurs libéraux, retraités, personnes invalides ou en situation de handicap, etc). En tant qu'avocat j'ai pu constater des refus de dossiers parfaitement contreproductifs, ce qui porte préjudice au propriétaire qui passe a coté d'un bon dossier, mais aussi au locataire, qui présente un bon dossier et se retrouve en difficulté pour se loger alors qu'il a toujours été en règles.

Mais certaines agences, au contraire, se précipitent pour louer rapidement le bien, puisque qui dit location dit souvent commission sur les loyers perçus : c'est majoritairement de cette manière que les agences se rémunèrent en gestion locative.

Que faire si l'agence ne fait pas attention, et loue au premier venu ?

La cour d'appel de Chambéry a rendu le 25 Juin 2024 (n° 21/02119), une décision intéressante dans laquelle elle rappelle que :

• "L'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location en procédant à des vérifications sérieuses, dans les limites prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989"

  
  

• Le tribunal exige plus précisément que l'agence s'assure que la situation professionnelle du locataire soit stable et de nature à garantir le paiement du loyer mensuel charges comprises.

  
  

• En présence de locataires aux revenus irréguliers, le tribunal rappelle également que l'agence aurait dû exiger la fourniture d'une caution solidaire pour chacun d'entre eux (c'est effectivement légal dans certaines hypothèses).

  
  

Dans cette affaire, les locataires n'ayant pas d'emploi au moment de la prise de possession des lieux, ils ont tout naturellement été en difficulté pour payer leur loyer.

Résultat ?

-20 025, 84 euros de loyers impayés et frais de procédure

-6 930, 98 euros de dégradations du bien commises par les locataires

L'agence immobilière a donc dû rembourser aux propriétaires une partie de ces frais au titre de la "perte de chance de louer à un locataire solvable".

Sur quel fondement ? La responsabilité contractuelle pour faute dans l'exécution du mandat, en application des articles 1147 ancien code civil, et 1231-1 du code civil actuellement en vigueur.

En effet, l'agence n'a pas à garantir que le locataire paiera tous les loyers, le risque existe toujours. Mais elle doit tout mettre en œuvre pour limiter ce risque.

Cette illustration est conforme à la jurisprudence de principe applicable : Cour de cassation, Chambre civile 1, 4 Mai 2012 - n° 10-28.313.

Mot de la fin : faire appel à une agence peut coûter cher, alors en contrepartie, exigez un professionnalisme et des garanties. Vous payez, donc vous avez des droits.